前言

一、基于国家城市更新政策的市场展望

（一） 现行更新方向趋于协同

（二） 现有投融资模式趋于多元

（三） 现有资金投向趋于示范

（四） 总述

前  言

在城市更新过程中，房地产、城市基础设施、商业与服务设施、文化旅游开发等多领域投资不断加大。有研究机构预测，到2029年，城市更新投资规模将超过9万亿元。城市更新的核心目标是实现城市的高质量发展，在依赖财政投入之外，更需要建立多元化和可持续的城市更新融资模式，这给城市更新市场带来了广阔想象力。本文以国家城市更新政策为背景，立足于西部重庆、首都北京、东部广州、粤港澳引擎深圳四个主要城市及其他城市最新发布的城市更新融资规定及已发生或拟进行中的举措内容，结合前沿社会资本投融资模式作出分析适用，以期为城市更新社会资本投融资提供思路参考。

2019年12月，中央经济工作会议首次提出城市更新概念：“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。2021年3月，城市更新首次写入《2021年政府工作报告》和“十四五”规划文件之中，上升为国家层面战略，推动城市更新在全国范围内开展。2023年11月10日，自然资源部办公厅印发《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》的通知，首次对城市更新在规划发展中遇到的问题作出针对性及系统性回应，且内容全面，对未来城市更新的规划和土地利用导向作出了指引。2024年8月初，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，其中将“实施城市更新和安全韧性提升行动”作为四大行动之一，并提出加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造、城市排水防涝、超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设等项目的支持力度。短短5年间，“城市更新”完成从概念提出、写入五年规划、政策指引到协同发展的重大转变，为未来城市更新发展提供了方向。

2020年07月20日，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》国办发〔2020〕23号文，明确：将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，省级人民政府要相应做好资金支持。

2023年两会《政府工作报告》明确政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长，继续加大对受疫情冲击较严重地区经济社会发展的支持力度，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。

自2021年3月，“城市更新”首次写入我国政府工作报告和五年规划，发展到今日，已经不再是初期的“大拆大建”，而是保持原有城市肌理的“城市有机更新”，更加强调“微更新、微循环、微改造”。城市更新融资模式从政府引导、市场运作、公众参与的框架式指引转变为以设立专项借款、用好增发国债、地方政府专项债等的具体探索，并进一步通过设立示范城市，中央财政给予定额补助扩大更新范围，推动城市更新成片发展。

撰稿人：胡胜泉、彭  璐